房屋條件 1 地段
┃拉高房貸成數，蛋黃區比較吃香┃
銀行通常以行政區來區分房屋貸款成數，如圖中台北市及新北人口較稠密地區或是捷運站附近，較有談判貸款成數籌碼，假如房屋地點在偏鄉，很有可能銀行貸款的意願與成數就會降低很多。
房屋條件2 座落位置
┃會影響貸款條件的區域┃
房屋價值，從房產所處地段、週邊機能、抗跌性等評估。
⚠山坡保育地的房子，安全度與土地價值相對較低，銀行大多會壓低貸款成數。
⚠而嫌惡設施週邊房屋抗跌性較差。
⚠至於，新興重劃區的房屋生活機能尚未到位。
房屋條件3 屋齡
┃房屋剩餘耐用年限┃
若以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為判斷房子壽命的依據。
加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。
✅舉例來說：
屋齡+貸款年限 ≦ 銀行規定年限
若以銀行規定年限65年為例
假設屋齡45年，
貸款年限最長只能20年
❗不過也有些銀行在審查房貸時，其核貸成數與貸款利率並不是受房屋年限所影響，反而是房屋所在地區，像是物件位在雙北地區，且鄰近捷運站，即使屋齡超過4、50年，貸款成數還是有機會上看8成。因此，購買房屋時須慎選地段。
房屋條件4 建物型態
✅房屋貸款，常見銀行會限定坪數至少15坪以上
⚠主建物面積低於15坪的套房，不是每間銀行都願意承作。
⚠夾層屋內部裝潢可能涉及違法的物件，若被檢舉可能馬上報拆，因此貸款條件通常也不佳。
⚠工業住宅房貸不適用政府優惠利率，房貸成數較低。
⚠地上權（無土地所有權）的購屋模式，有使用年限，房屋價值不像一般房屋有增值機會，地上權房屋價值會隨使用年限逐年遞減，房屋貸款成數較低，大部分銀行不願承做。
房屋條件5 自住/非自住
為了杜絕炒房、囤房，房貸成數及利率會以買來「自住」較具優勢，而非自用住宅，如出租或投資相對來說貸款成數跟利率會較差。
申貸人條件1 避免信用瑕疵
┃別當信用小白┃
⚠在申請貸款時，銀行會調閱「聯合徵信」（聯徵），從來沒有跟銀行有任何信用交易的人，稱為「信用小白」，雖然沒有不良紀錄，但也沒任何優良紀錄，所以無法評分。因此，如果有辦房貸需求，適度的使用信用卡，而且按時繳款對聯徵評比會加分！
┃信用卡循環比例過高┃
⚠使用信用卡都用到循環利息過高，怎麼說服銀行，你有錢還房貸？
┃近期有信用卡、貸款延遲還款紀錄┃
┃頻繁調閱聯徵紀錄┃
⚠金融機構會將其視為對資金有急迫或異常的需求，或者是持續性缺乏資金而必須多次向銀行申貸。
申貸人條件2 年齡
✅需年滿20歲的完全行為能力者。
✅超過65歲的銀髮族，審核條件較嚴謹
法定退休年齡目前為65歲，若申貸者已退休沒有固定收入，銀行會降低核貸意願。不過若具備有力的財力證明，或提供連帶保證人，仍有機會成功申請房屋貸款。
✅一般銀行的房貸並沒有年齡限制，雖然沒硬性規定，但銀行還是會針對客戶財務狀況與各項條件來評估，「年齡」並非唯一的參考條件。
✅舉例來說：
年齡+貸款年限 ≦ 銀行規定年限
若以銀行規定年限75年為例
假設申貸人45歲，
貸款年限最長只能30年
申貸人條件3 工作收入
薪資收入是大部分人還貸款的來源，若每月都有固定薪資轉帳，且工作穩定度高（申貸前，最好在任職的公司年資已經超過半年），銀行通常會以「 薪轉紀錄 」或是去年的「 扣繳憑單 」取其高，來決定核貸成數、利率。
若工作屬於業務性質，或無「固定月薪」，有些銀行也會要求申貸人簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
✅也建議申辦貸款時，把薪轉銀行納入考量，因為，不管是薪轉銀行還是信用卡銀行，都能讓銀行檢視自己過往的資金往來記錄，這對貸款來說非常重要！
申貸人條件4 財力
除了每月薪資外，既有的資產也是擔保未來還款的佐證資料，如下，
┃存款┃
當然越高越好，通常銀行會參考近半年每月存款餘額，所以，應避免辦房貸時才臨時請家人匯入帳戶充當財力證明，因為信用需要一段時間累積。最好是銀行的「VIP客戶」對房貸額度、利率也會有優勢；不過每間銀行資格不同，通常每月存款需300萬元以上。
┃租金┃
租金收入也能當作每月能還款的依據，但需要附上租約證明和入帳明細。
┃保單┃
具有「保單價值準備金」的保單，例如儲蓄險、壽險才適合。
┃股票、基金┃
浮動比較大，許多銀行只會當參考，不一定可以認列為「財力」喔！
✅核貸要安心，建議首購族，購屋前多3個步驟
❶ 銀行鑑價與成交價往往會有落差，為了避免銀行核准貸款成數與預期不符的窘境，以下推薦3個線上工具
✅僑馥建經LINE官方帳號查房價功能
https://lin.ee/m8anPlq
✅行情地圖評估周邊房價
https://ctopmap.ctop.tw/
❷ 透過銀行房貸專員先行打聽
為了更精準地推估核貸額度，建議至少找3家銀行估價，愈容易得到一個相對準確的估價範圍。
❸ 若擔心貸款不足，可於契約中加註但書
最後，最好在合約上註明「若貸款成數未達8成，此契約無效，賣方不得要求賠償」等字眼，才不會到最後還得為籌措貸款不足的金額傷腦筋!
參考資料：僑馥建經。
