要蓋好廠、得先有塊好地！

自建廠房之工業建築用地買賣必備小知識！

您有設廠或擴廠需求、卻又無法抉擇要直接買賣廠房或購置土地自建嗎？如果您在兩者之間猶豫，建議您可以閱讀我們另一篇文章《除了有錢、還要有規劃 —— 物色桃園廠房、工業地你必須要知道的事！》幫助您進一步釐清您的需求。

但如果您物色過許多廠房卻不滿於既有設備、折舊行情、動線或管線狀況，或您已在評估下確認購入工業地自建更符合您的預算及需求，您可能會在檢視工業建築用地物件時面臨對土地種類及性質不夠瞭解的情況，就讓【昱達工商地產】通過這篇文章告訴您購地時比較容易混淆的專業名詞及他們代表的限制跟要求吧！

「都市土地、非都市土地」

台灣的國土分為三大種類：都市土地(13%)、非都市土地(78%)和國家公園土地(9%)。撇除不能買賣的國家公園土地，都市土地和非都市土地不僅分類不同、遵循的法令也不一樣。對聰明的投資人而言，在購買前確認土地種類和相關規範是非常重要的。

都市土地受〈都市計畫法〉的管轄，依照土地使用目的有更細項的分類，且各類別的劃分、建蔽率和容積率等規定需參照各縣市政府的要求；而非都市土地顧名思義就是都市計畫範圍外的土地，遵循的法規是〈區域計畫法〉，其編定的使用地種類更細、是前者的近一倍。

由於各縣市政府對土地開發強度的規劃不盡相同，確認物件是否為都市土地不僅能更好的了解相對應的法規、也能作為比較物件是否符合自身廠房規劃的依據。以新北市和桃園市的施行細則為例，新北市工業區土地建蔽率與容積率為60%*210%，而桃園市則為70%*210%。

就算是桃園市內的工業地，也會因所遵循的法規不同而對您的開發有所影響。因此，我們建議您在比較物件時，可以至全國土地使用分區查詢或各縣市政府土地分區查詢系統確認土地的屬性；若要獲得更多非都市土地的細項資料，則需另外向各地地政事務所申請土地登記謄本才能進一步得知其使用分區及使用地類別。

「建地、農建地」

您應該多少聽過農地、建地、農建地這三種土地名稱，但其實只有農地跟建地才是明文規範的土地種類，農建地則是一般口語的說法，意指都市計畫區內的農業區中己蓋有房屋的「建」地目土地。

「農建地」可以說是制度轉換下的產物，這種土地雖位列農業區，但是可以蓋房子或自由買賣、買地的人也不需要有農民身份，只是還是有些為確保土地合理使用的限制，像是建築物屋簷高度不得超過14公尺、興建高度以4層為限、建蔽容積率為60%*180%、和使用用途不得違反農業區土地使用規定等。而考慮農建地的您不止需要確保營業用途符合規範、更要注意當年地目為「建」地目的登記日期，一定要在都市計畫發布日之前，才能合法於該地重建屋舍！

而建地就比較好理解了。根據台灣土地分類，「建地」就是第一類建築用地，可以合法蓋住宅、商辦等營業場所，也因此是大部分投資人鎖定的目標物件。要辨識該土地是否為建地的方式也相當簡單，只要能在土地權狀上看到地目為「建」的話就沒錯了。

「甲、乙、丙、丁種建築用地」

所謂的甲、乙、丙、丁種建築用地，皆為「非都市土地」，也就代表不同的分類有不一樣的容積率和建蔽率規範，還有各自適用的開發標準。

簡單地說，甲、乙、丙種建築用地被歸類為「非工業用地」，適用於農林畜牧、衛生、訓練設備倉儲等低污染性的小型工業用途；而丁種建築用地則被規劃為工業設施相關用地，能申請工業廠房和建設企業總部等大型商業項目。所以針對準備自建廠房從事生產事業的客戶，您需要特別確認物件是否為丁種建築用地。

您可以上地籍圖資網路便民服務系統網站，在查詢條件的地方選擇非都市土地、填入物件地址資料、並在使用地類別的選單裡選取丁種建築用地，就能成功查詢物件是否為登錄的工業用地！

不知道透過以上的解釋，您有沒有對琳瑯滿目的土地物件有更進一步的認識了呢？如果還有任何工業建築用地買賣相關的問題需要釐清、或是希望能有專業工仲為您把關買賣交易的每一個流程，歡迎您聯繫【昱達工商地產】，我們很樂意為您服務！

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