房價會跌嗎？從6大方向看今年房市趨勢

每年329檔期推案量多寡總被視為觀察全年景氣動向的重要指標，就今年329檔期而言，雖然業者普遍認為只要利率不再大幅調升，在地價高懸與建造成本居高情勢下，加以豪宅價格並未鬆動，並且剛性需求依舊殷切，一般咸認倘若「平均地權條例」沒有進一步限縮，房價就不可能大幅下跌。

以下謹就329檔期推案量，分別就促銷廣告、股價漲跌、超漲區域、銷售率、建照使照差距與新建餘屋(待售)數量檢視2023年房市動向，以供參考。

一、促銷廣告露玄機 ─積極去化餘屋 

惟若就最近媒體廣告，隨處可見「工程0付款」、「首付3%」、「10%低首付、工程0付款」、「低首付20萬起、月付2萬元起」、「首年月付1萬元起」、「每坪最低折抵1.2萬起」、「簽約送旅遊金15萬元」、「簽約送Panasonic變頻電冰箱、洗脫烘滾筒洗衣機、空氣清淨機、蒸烤爐、冷氣室外機」之廣告訴求加以觀察，再檢視一下當前各建案議價率，以及讓利、退傭或贈送裝潢等琳瑯滿目的促銷活動，銷售率依舊不見起色，導致建商普遍延緩推案情況，不難了解當前整體市場去化已漸趨遲緩無疑！

二、2018～2022年股價指數一路飆漲 ─助長房價：台北市由每坪85.1萬元飆漲至106.6萬元

2018年以來最值得關注的是，預售建案屢創高價，建商大都歸咎於地價與營建成本高漲，尤其當前龐大游資缺乏投資管道，除股票市場之外，一般投資者大都會將閒置資金挹注於房地產；最近又因政府積極推動「投資台灣三大方案」，台商資金大量匯回，影響所及，連蛋白區房價也盲目跟進大漲。

此一發展趨勢可由股價與房價相互拉抬見其嚴重性，由附表資料顯示，在龐大游資沒有出路情況下，股價指數自2017年之後一直盤旋於14,000至18,000點之間，並且自從2018年台商逐漸回流之後，2018年股價總市值亦由29.32兆元一路暴增至2021年的56.28兆元，增幅高達1.92倍(詳請參閱附表)，並且台北市每坪房價由85.1萬元飆漲至106.6萬元，漲幅亦高達25.26%。

三、六都房價全部超漲 ─台南市安南區10年漲幅更高達307.5%

國內房價自2018年暴漲以來，根據聯徵中心資料，2022Q4六都與新竹縣市平均房價鑑估值皆超過1千萬，若與2019 Q4相較，新北市、桃園市與台南市漲幅皆超過180萬元，至於新竹市則是283.3萬元，新竹縣更高達410.5萬元，超高漲幅實在難以想像，其嚴重後果為一般民眾購買力大幅下降而怨聲連連！雖然一般大都將其歸咎於營建成本大幅上漲，惟其間亦有不少投機炒作所導致，此亦可由排隊買房以及2016-2022年房地合一稅累計超過1,100億元見其梗概！值得注意的是，超高漲幅區域如缺乏交通建設與產業投資，未來勢必面臨較大跌幅之嚴峻考驗！

另外，新北市因2022年基期較高，加以歷年累積推案量很大，導致推案量驟減803億元亦乃必然之事，此亦可由廣告訴求不斷強調「工程0付款」、「OO萬元交屋」，亦即積極去化餘屋之訴求廣告，見其市場之未來發展趨勢。

至於桃園市與新竹縣市，在推案量分別驟減28.5%、33.6%情勢下，也大都以去化餘屋為主，不再積極推案。

台中市雖然推案量仍高達1,180.3億元，惟自住需求購屋者也普遍採取觀望態度，導致建商推案也漸趨保守，並且普遍以低首付或贈送家電等促銷策略積極出清餘屋。

台南市在延遲推案以及指標大案挹注下，雖然推案量從去年的141.1億元暴增至818億元，年成長驟增479.7%，連南科周邊的永康、善化及新市也都大量推案，惟隨著景氣反轉，大部分業者也開始以廣告促銷或加大議價空間積極出清餘屋。

高雄市雖然整體量能持穩，惟329檔期推案量亦高達790.9億元，較去年增加4.3%，並且房價亦已逐漸呈現緩降趨勢。至於仁武、橋頭等地也都有百億案量推出，並且連小港區也出現不少案量，凡此，對於未來市場賣壓必然愈來愈大，相對價格是否鬆動必然也是相當值得關注之一大議題！

四、預售推案量緩增 ─整體銷售率由2021年60.14%驟降至45.40%

根據住展雜誌公布數據，2016年北台灣推案量8,132.59億元，當時銷售率僅28.8%，2018年11,120億元、銷售率45.77%，2020年推案量急遽增加至12,754億元，銷售率再度攀升至58.36%，2021年推案量11,929億元，銷售率再攀高至60.14%，2022年推案量再增加至1.3兆元，惟銷售率驟降至45.40%，市場景氣急遽下降至為明顯(詳請參閱附圖)。

其次，根據591新建案統計數據，2023年329檔期六都與新竹縣市推案量高達8,425.8億元，較2022年7,007億元增幅高達20.25%，其中又以台北市與台南市漲幅最高，年成長幅度分別為164.8%、479.7%(詳請參閱附表)，其中除台北市因可供建地較少，跌幅較小，至於超高漲幅的台南市部分房價超漲又缺乏交通建設、產業投資區域，則會面臨較大降幅之嚴峻考驗！

五、建造執照與使用執照持續增加─2017-2022年建照超過使照278,321棟

三、四年來雖然面臨缺工缺料導致營建成本大幅上漲，加以科技業大舉興建廠房，一般規模較小建案無法如期順利發包，從而亦衍生不少工程延宕以及交屋遲延等糾紛，惟全國各地建造執照與使用執照皆持續增加，按2017～2020年建造執照數量高達873,414棟、使用執照595,093棟，兩者差距高達278,321棟，由此一數據所衍生的超額供給問題必然會在建案陸續完工之後嚴重影響市場景氣變動趨勢！(詳請參閱附圖)

六、空屋餘屋持續增加─全國新建餘屋(待售)數量增加

根據內政部營建署公布數據，全國新建餘屋(待售)住宅數量由2014年38,241宅持續增加至2019年78,443宅，2020年與2021年分別降至68,472宅、69,721宅，2022Q2則又回升至77,454宅！(詳請參閱附圖)

另外，根據591房屋網於2022年8月所公布新建案統計資訊，六都與新竹縣市各行政區銷售中建案的待售量，前15名行政區依序分別為淡水區、龜山區、板橋區、中壢區、桃園區、西屯區、新莊區、左營區、大園區 、梧棲區、三重區、安南區、北屯區、土城區及鳳山區，可以想見的是，未來這些區域在龐大賣壓下必然會呈現率先下跌趨勢，並且下跌幅度相對也會比較大！

由以上之分析可知，當前整體房市在促銷廣告加碼讓利、股價不再飆漲，加以預售建案銷售率驟降、建造執照遠超過使用執照以及新建餘屋(待售)數量再度回升情況下，整體市場景氣確已明顯呈現衰退趨勢，因此，今後購屋者勢必會採取觀望態度，建商推案也會漸趨保守，並且議價率與讓利促銷活動也會逐漸增加；此外，購屋者除預售屋之外，也會增加建案餘屋與地主戶等新成屋的新選擇，惟選購時務必以信譽良好的建商為優先選擇；另外還需格外注意升息、平均地權條例實施與超額供給對市場走勢與房價之影響，俾確實保障購屋權益！

（理財周刊 第1178期莊孟翰）

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新聞來源  工商時報 / 陳彥綺    2023-03-25