農地廠房大限將至
319大限 搬遷潮 工業地需求更緊俏
政府施鐵腕 農地工廠剉地等
擅長不動產稅務規劃的蔡岳臻地政士說他已見怪不怪，因為，從2022年農曆年過後，就有不少接到公文函的人跑來詢問，而這些急得如熱鍋上的螞蟻，大多都是工廠蓋在農地上的中小企業，且工廠本身沒有合法登記，屬於農地工用的「農地工廠」。
「農地工廠」是指在農地上興建工廠而未取得合法工廠登記者，一般也會以「地下工廠」稱之，蔡岳臻說，其判別方式就是工廠蓋在「都市計畫區」內的「農業區」，或是在「非都市計畫區」內的「特定或一般農業區」範圍內土地使用編定為「農牧用地」的，都屬農地工廠。
由於一般生產製造業為能因應產品加工、製造及生產需求，往往需要大面積的廠房生產空間，但是由於工業用地土地成本日益上漲，或是各縣市工業區內土地廠房難覓，因而農地就成為許多傳統製造業業者興建廠房的「首選」。
過去由於農地價格低廉，於是農地工廠就在全省各地如雨後春筍般處處可見；另因加工生產製造上，又有上下供應鏈關係，因此就容易產生工廠群聚效果，例如彰化縣鹿港頂番婆地區水五金工廠群聚；另以中台灣來說，彰化、雲林及嘉義都可看到，不少農地上矗立許多的鐵皮屋工廠。
蔡岳臻表示，從事木材加工的高中同學小林，日前也有前來詢問農地工廠納管問題，小林說，直到收到縣府公文通知要在今年的3月19日前申請納管，不然會面臨到斷水斷電的狀況，才知道問題「嚴重」了。
小林談到，去年就有聽說農地工廠納管的事，也曾到處問人，有位朋友跟他說，不用管這個政策，還說，政府人力不足，等要來斷水斷電，再找民意代表陳情就好。
小林說，工廠本來就小本經營，蓋在爺爺所留下來的農地上面，木工也賺不了大錢，如果老實去申報，政府就會知道原來這邊的農地上有未合法的農地工廠，那不如默默的做就好，還不會被發現。
蔡岳臻一聽，不禁幫小林緊張了一下，勸小林應該要謹慎評估，並把握這一次將違章工廠透過納管及改善計畫程序有機會「就地合法化」，他說，各地方政府所發出的「急急如律令」的公文函，看似這回要「玩真的」。
申請納管大限將至
蔡岳臻提到，政府繼整頓農地農舍違法使用之後，針對農地上到處林立的違章工廠，於108年修法通過「工廠輔導法」，並在2020年3月20日上路，希望業者透過納入管理後，再進行後續的改善計畫措施，其中包含環保、消防、水利建管等等改善措施，協助取得特定工廠登記。
過去農地工廠在符合一定的條件下是可以申請「臨時工廠登記」，俗稱「臨登」，並透過部分改善計畫後進而可轉「特定工廠登記」，俗稱「特登」，只要能取得臨登或特登的工廠業者就能「合法的」在農地上生產製造產品。
而納管只是第一步驟，也就是在政府主管機關同意納入管理後，才會進行下一步的提出「改善計畫」，改善完成後就能取得特定工廠登記，爾後再透過土地變更為工業用地或特定目的事業用地後，取得正式工廠登記(如附圖)。
除了嘉義縣政府外，新北市政府也發出公文函及新聞稿，經發局局長何怡明表示，依工輔法修正條文，符合2016年5月19日前既有未登記工廠且屬低污染事業、非位於經濟部或新北市公告不宜設立工廠的區域的業者，應於2022年3月19日前申請納管，提出申請者於輔導期間可免受相關都市計畫及建築法令處罰。
新北市經發局為輔導未登記工廠邁向合法化、永續經營，已建立未登記工廠輔導團line群組，提供業者線上諮詢服務，並於官網建置有特定工廠登記專區。因為積極輔導，去年還獲得經濟部評鑑地方政府輔導未登記工廠之優等單位。
何怡明表示，為輔導企業永續經營，自2020年3月20日工廠管理輔導法修正條文上路以來，截至2022年二月底；未登工廠申請納管家數為2,290家，其中1,051家已核准通過，522取得特定工廠登記。
何怡明說，申請納管是未登記工廠邁向合法的第一步，經發局將全力輔導轄內未登記工廠逐步邁向合法，並呼籲符合資格業者勿再觀望，務必把握機會，在納管期限前提出申請。
不過，工輔法納管已上路即將屆滿兩年，並將在319大限來臨後關起大門，為何還是有不少違規的農地工廠未申請納管？
蔡岳臻談到，政府過去的管理雖有罰，但未落實取締執行，導致違規者「心存僥倖」。
例如從事食品加工的李老闆，早在109年就得知納管資訊，不過因為身邊友人建議「地下工廠那麼多，政府根本抓不完，現在主動向政府誠實申請納管，倘若政府主管機關不予核准，那麼將來一定會被列為優先斷水斷電並拆除的對象」，因此，抱持著開工營運一天算一天的打算。
承租廠房業者的無奈
陳老闆的廠房面積將近兩百多坪，近日因接獲台南市政府公文通知，須於319期限內向主管機關申請納管，因而向農地地主王老先生溝通是否願意同意提出納管申請，然而地主卻不同意，認為將來可能會有衍生不少稅金問題。
蔡岳臻表示，工輔法所納管的是未辦登記的「工廠」，故農地若是承租來的，即便陳老闆可單方申請納管，但之後要申報「改善計畫」，仍得要有地主的「土地使用同意書」，這時就會卡住，自然走不到特定工廠登記這一步，故讓陳老闆十分頭痛。
台灣究竟有多少違章工廠存在於農地上？據了解，農委會過去曾經發布的統計，全台農地有十三萬家違章工廠，而經濟部統計約有四萬二千多家達到需要登記的規模。
就經濟部所做的宣導QA問答，截至 2021年12月，經濟部優先列管疑似新增未登記工廠家數共1,686家，地方政府已勘查1,424家，其中非屬新增未登工廠814家(將移請內政部依建築及土地法規處理)，已裁處 174家。
經濟部在官網資料顯示，自修正工輔法後，持續積極穩健輔導未登記工廠，已有14,657家業者申請納管、7,099家業者取得特定工廠登記，近半數未登記工廠走向合法化程序，更有超過100家業者申請或已完成用地合法，成效顯著。
新北市經發局也提到，新北市合法工廠家數近2萬家，佔全國工廠家數約20%，而符合納管申請資格的未登記工廠數量為4,000餘家，經積極輔導納管，受理未登記工廠申請納管案件2,290件，其中已含完成納管1,051件。
斷水斷電及拆除是殺手鐧
蔡岳臻提到，政府為遏止農地違規使用的的決心相當強，但也給予農地工廠輔導納管，若過了319大限，公權力伸張，強制斷水斷電及拆除，農地工廠不是面臨關廠，就是尋找工業土地或進駐工業區這兩條路可走。
蔡岳臻說，台灣近幾年工業地產因台商資金回流，買地擴廠，造成工業土地價格上漲，而「農地工廠」就地合法化不成的話，就只能往工業區購置合法的舊廠房，不然就只能到工業區買地蓋廠房，而這股「需求」將帶動工業廠房或是工業土地價格的上揚，是可以預期的。
他談到，這些「農地工廠」為何一直在農地上四處林立，完全是「價格導向」，以嘉義偏遠一點的農地，每坪價格約在4,000至5,000元間，熱門地區則一坪要8,000至10,000元，若到工業區去買地，過去一坪約在7至8萬元間，但因工業區土地有限，目前一坪都上看10萬元以上。
以用地需求動輒千坪規模的工廠來說，買農地違規使用，購地成本頂多只要一千多萬元，但若到工業區，要他們一下子拿出上億元的購地費，再加上蓋廠房的費用，自然會選擇農地，即使要冒著被檢舉、罰錢或拆除的風險。
蔡岳臻另也談到，雖然未辦登記工廠納管大限即將在319截止，但因為今年年底是縣市長選舉年，在過往，為了「選票」考量，有些雷厲風行的政策，在執行面將面臨「政治干擾政策」的變數，以致有人尚在「觀望」。
搬遷潮 工業地需求更緊俏
宏大國際資產總經理陳益盛表示，台灣的工廠新登記家數從2005年至2019年之間每年約新設3,000至5,000餘家；但依據經濟部工業局統計，但2020年竟已達上萬家，新設工廠家數可謂是翻倍成長，其中，不乏是農地工廠被政策趨動而朝向合法登記。
陳益盛也談到，後疫情時代，工業地產因「電商物流、台商回流、外資加碼、農工搬遷」而交易熱絡，更是從十年前的沒人要，到目前的一地難求。
陳益盛表示，由於近幾年投入幫企業界代尋廠房及資產活化，成交多筆土地的經驗，加上長期擔任開發商及金融業的顧問服務，客觀而言，目前工業土地/廠房交易偏向賣方市場，且因地主期望多數過高，也使得過半數待售中土地開價偏高。
目前地主的心態普遍偏多，主因有三，首先是台商回流資金，地主期望會來追「高」購地，定可創造資金行情；二是都市型工業區更新立體化，容積獎勵可提「高」20%~50%樓地板面積，土地價值自然增加；三是地主只聞土地成交價新「高」，不管區位條件、地形，甚至容積率差異。
陳益盛指出，在幫數十家企業代尋廠房及工業地，感受到工業地產市場的熱絡，而新設工廠登記數量創新高，代表的不只是工業地的投資，而是實質的購地設廠。
而「農地工用」的搬遷族群更是最急迫、最缺物件、卻也預算最吃緊的中小企業，他說，當中未能符合低汙染性質就地合法的估計不在少數，數萬家搬遷設廠的需求眾多，自然帶動工業土地的價格上揚。
新北廠商往桃園外溢
以新北市政府「塭仔圳市地重劃區」來說，就是屬於農牧地，卻被蓋上違章工廠，問題長達二十多年，直到市長侯友宜施鐵腕，才促使違章工廠大搬家；以該地的農地價格，一坪約十萬到十五萬元不等，但旁邊的新莊及五股週邊工業區土地，每坪卻要4、50萬元起，農地便宜僅約三分之一價。
此外，有些是租農地做違規使用，即便有罰單及罰款，他們繼續違規使用，仍然划算，因此，長年下來，違章工廠愈蓋愈多。
在市府啟動「塭仔圳市地重劃區」計畫後，違章工廠要搬去哪裡？陳益盛表示，有些往週邊的樹林、三峽搬，或再外圍的桃園龜山等地溢散，資金不雄厚的人，繼續找便宜的農地做違規使用，而不想被趕來趕去的，口袋夠深的，就到工業區找土地蓋工廠。
他再舉桃園航空城為例，自從桃園市政府畫定航空城計畫，將區內的農地畫入都市計畫內，可變更為住宅用地，就有投資客提早進場購買農地，以買1,000坪農地來說，即使未來土地使用分區變更，要回饋四成土地，只剩600坪，但當初農地一坪只買10,000元，土地變更後，住宅區地價一坪變4、50萬元，一轉手就好幾億的利潤。
因此，過往一些農地投資者，會打聽政府的公共政策，找機會逢低進場，土地先便宜租給違章工廠使用，即使未來地上物被報拆，但土地若從農地變建地，可說是「華麗轉身」。
陳益盛談到，農地工廠搬遷潮，以及台商回台投資設廠，以及外資加強在台投資，使得過去幾年的工業地產夯到不行，以近兩年的漲幅來說，比較基期較高的台北市，約漲一成左右，新北及桃園地區則漲2至3成。
他觀察表示，雖然北台灣的豪宅買氣已提升，但北台灣的老舊廠房買賣更勝豪宅，全台工業地已經視為「原物料」，且價格沒有所謂行情，全看地主開價，另這幾年還有蛋白區漲的比蛋黃區猛的情況。
以台積電到台南及高雄的投資來說，南二都的工業地價格漲幅更高達3至5成，例如台南南科附近，新市周邊的工業地，每坪約10至15萬元，但現在地主叫價20萬元起跳，有些要賣到30萬元。
再以高雄橋頭來說，以前是重工業區，特種工業區(重污染業)及甲種工業區(中高污染業)最多，而過往乙種工業區最有行情，但甲工近年卻漲最多，如去年成交價每坪約15至17萬元，但今年地主售地的「期望價」卻是25萬至35萬元不等。
工業地需求大 地主坐地喊價
陳益盛說，過去北部工業土地的地價「貴蔘蔘」，不少業者被迫往南移，尋找便宜的工業地，如今，南部出現「天價」般工業地的畸型發展，讓不少跟著台積電南下的上下游廠商是「買也不是，不買也不是」。
他指出，當工業土地已經漲成這樣了，那些「農地工用」的違章工廠若不申請納管，並申請土地變更為合法的工業用地，未來何去何從？都會是一道難題。
蔡岳臻也表示，有不少農地工廠是許多國內合法產業鏈的上游來源，一旦停工極有可能會造成許多合法產業廠商供貨斷鏈的危機；此外，也有不少是經營非常成功，被稱為「隱形冠軍」的企業。
蔡岳臻說，若是農地是農地工廠自有的，一定要把握這次「違法變合法」的機會，且若地目能變更為工業用地，未來的地價也有翻倍漲的可能，若因為忽視319大限，而不積極申請納管的話，可能會因小失大。
他呼籲，即便只剩下兩周的納管時間，趕快去填寫申請表，並向各縣市政府「掛件」，仍然趕得上，千萬別放棄最後一波「就地合法」的機會。
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