央行意外連五升! 房市難逃量縮格局

中央銀行今（23）日召開理監事會議，原本外界預期本季升息機率應不大，但結果令人外界意外的是，宣布升息半碼，且並未鬆綁建商土融管制令。對此，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛今天傍晚表示，央行最新理監事會議決議顯示，目前房貸利率破2％、土建融破3％，資金潮流出房市的趨勢不變，房市沒有利空出盡，準備築底反彈，也沒給建商有鬆口氣的空間，預期房市將難逃量縮格局。

黃舒衛表示，央行的天職是維持就業與物價的穩定，參考的現象就是通膨、經濟與金融的情勢、趨勢。以台灣今年2月消費者物價指數CPI維持2.43％，且生產者物價指數PPI降到4.10％，為指數編纂以來新低。

黃舒衛表示，更進一步看以新台幣計價的進口物價指數年增率，降到3.07％，相對於2021年年均的10.53％、2022年的16.07％，都已經出現明顯收斂。再加上出口總值從去年9月起連續半年呈現負成長，GDP成長動能熄火，國際還有因為貨幣政策轉向引爆的個別銀行倒閉的蝴蝶效應，不畏美國聯準會升息趨緩，央行這次維持過去一年一貫的升息動作，可謂藝高人膽大。

短期間與利率連動的房貸、土建融有隨指標利率浮動的壓力，房貸利率破2％、土建融破3％，顯示資金潮流出房市的趨勢不變，房市沒有利空出盡，準備築底反彈，或建商有鬆口氣的空間。

黃舒衛分析，從供給面來看，即便2月營造工程物價指數年增率回落到4.54％，為2011年以來新低，但疫情以來累積增幅達22％，工料雙漲的壓力未減。另一方面，限期開工、土建融限貸及持續升息等資金緊縮措施也難走回頭路，對中小型建商都是愈來愈嚴峻的考驗。

從需求面來看，商用市場最大咖買方壽險業，現在獵樓的租金投報率地板價被拉到2.845％，短短一年抬升破3成，將再大量過濾掉可評估物件，讓投資縮手，如果再加上國際金融及國內經濟的諸多不確定性，今年應該會回到自用或市長期置產買方主導的市場，因此量能萎縮之下，很難期待價格再創新高。

而住宅市場更因為平均地權條例子法即將上路，容或出現部分防錯殺條款，但已難挽回大局，資金回防到流動性大的金融市場，或低價、高投報的海外不動產市場的比例會持續擴大。

相對來說，如果期待央行鬆綁限貸措施，恐怕還須同時滿足房價走跌、建商出現倒閉潮、爆發全球系統性金融風險中的兩項，才有機會。

329檔期在即，即便市場近期有看似跌無可跌的死貓跳現象，但僅止於觀望已久的自住剛需買盤。國內住宅市場在需求不振、新屋供給爆量的格局下，難逃量縮價修的調整。

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新聞來源  工商時報 / 蔡惠芳    2023-03-23