首季商用不動產與土地買氣崩！年減6成起

最近住宅市場從高點下滑，連商用不動產市場和土地市場也面臨快崩盤，出乎預期。高力國際董事總經理劉學龍今（27）日表示，受經濟前景不明朗、利率升升不息、打炒房導致建商與投資型買方縮手影響，2023年第一季商用不動產與土地買氣，均較去年同期出現大幅落差，其中商用不動產交易額僅150億元、年減幅逾63％；土地買氣更差，僅145億元、年減幅逾73％。

他認為，現在最困難行業，就是建設公司，營建成本沒辦法降低，加上去化受到很大壓制，加上修法後投資客不再，首購和首換也受影響，私法人又不能買房，預料將更雪上加霜。

高力國際董事總經理劉學龍今天表示，第一季交易只來到150億元，下跌幅度相當可觀。與去年同期相比，辦公掉87％，廠辦掉2成多，最重要原因是購買需求，最大買家金融保險業只16億購置，唯一有成長是科技製造業。

劉學龍分析，從首季成交狀況觀察，顯示買家趨勢又重回蛋黃區，台北市佔比從36從，攀升到78％，在升息、經濟環境動盪環境下，資產配置方向就會回到核心區域，因此台北市又成為投資人焦點。

劉學龍表示，在六都中，反而台南操作上難度增加。

劉學龍表示，從資產類型看，2020年以來，2020～2021年廠辦持續增加，尤其台北市內科占比最高，過去四年也一直增加，每年都破170億元，今年則達61億元。

劉學龍表示，至於土地交易市場，交易只有145億元，明顯下滑，為全球金融海嘯同期第四低紀錄。

其中建商只剩下70億元。其中住宅下滑七成之多，幾乎所有資產類型都下滑。

劉學龍表示，自去年迄今很多大型建商都暫緩買地，今年第一季更明顯，台北佔比到35％。我認為，現在最困難行業，就是建設公司，營建成本沒辦法降低，加上去化受到很大壓制，加上修法後投資客不再，首購和首換也受影響，私法人又不能買房，預料將更雪上加霜。

展望2023年，劉學龍表示，去年底預期是量縮價修，目前要修一個字，即量縮價跌。因為市場資金不是憑空消失，而是買方在價格認知上有差距，央行第一季又升息半碼，累計去年初到現在已升息3碼，即0.75％，如果有揹貸款，1,000萬利息就增加1.5萬元，但很多建商貸款，都是10億起跳，很多投資人，一定面臨影響，以往是只要賣，價格還加得上去，還賣得掉，但是現在可以看看，有些重劃區，只要有客人上門，紅地毯都給你舖上去，所以我認為價格一定會下修。

至於新成屋，劉學龍表示，是面臨5年閉鎖期。承德路某知名建商的案子，已有人拿出來賣，一坪115萬元，馬上就是45％的稅率，所以一定考量一點成本進去，所以會開這麼高，否則會虧；如果去年，能跑的都跑了，如果現在，就要等5年，現在要賣的可能很少，除非真的很吃緊。

學者專家認為，可能今年會再升息1.5％到2碼，另外，再加上總統大選，可預期的是候選人可能會更壯烈，喊出照顧老百姓的更見去爭取選票。

劉學龍表示，今年在高利率的大環境下，尤其壽險業要求最低收益率已來到2.845％，不動產投資難度將加深，但若有高報酬優質標的，投資人仍會出手布局。

他也建議賣方，應趁此時重新調整資產組合，且勿過度期待後市，而自用型廠商，例如5G、雲端運算、 AI、電動車、綠能、生醫等下波產業亮點業者，以及高資產族群，尤其自用型買一家，也可趁此時把握時機出價，儲備資產。

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新聞來源  工商時報 / 蔡惠芳    2023-03-27