未來五年房價 漲？跌？

房價暴漲「3導火線」曝端倪…專家預言「5年房市走向」

自央行3月宣布升息後，民眾相當關心房市未來走向，且在政府打炒房政策下，大家對於房價漲跌的問題更加關注，很多人納悶，如果這幾年不買房，5年後房子會不會更買不起？

品嘉建設創辦人胡偉良表示，檢視影響未來5年房價走勢有三大核心因素，首先看當前的房市庫存。根據業者統計資料，去年7月以後，全台待售住宅從31.2萬棟，在短短半年大減近6萬棟，降至25.4萬棟，減幅逾18％，市場供應大減，造成屋主姿態升高，紛紛開高價出售；再以新建餘屋量觀察，2012年以來雖新建餘屋量逐年攀升，從2.4餘萬戶，快速遞增到2016年的7.3萬戶之後即呈現穩定，2019年第四季雖續增至7.8萬戶，但從2020年第2季起，餘屋量又開始遞減，目前已經少於5萬戶，若再扣除一些需求較少的大坪數房屋後，符合當前市場需求的中小坪數格局的房子，並沒有多少的餘屋存量。

自央行3月宣布升息後，民眾相當關心房市未來走向。

圖／好房網News記者唐主桂攝

再從房市交易量來看，2021台灣六都全年移轉棟數26.8萬棟，全年的買賣移轉棟數接近35萬棟，雙雙寫下8年新高，並超越2014年前波房市起跌點，與前一年（2020）相比，也成長了～6％之多。基本上，房市交易量從2016年墜入谷底（24.5萬棟）後，逐年回升。去年（2021）房市轉熱，主要是房市從衰退（熊市）走向復甦（牛市），再加上通膨下的買房抗通膨心理所致。所以，從需求上來看，需求量的增加是可觀的，在新屋「需求大於供給」的情況下，不僅逐漸的消化了之前的庫存新屋，也拉升了房價。

胡偉良表示，房產需求持續增加，未來五年不見減少，深入分析人口和家戶數的變動情形，可以觀察到台灣的人口數確是逐年遞減，比較顯著的轉折年份應該是從2000年開始，若考量到現今購房主力的平均年齡40歲（主力購房年齡層35～45其次為30～35和45～50兩個年齡層），那麼少子化的影響最快也要到2028年（1998＋30）才會開始出現，2040年（2000＋40）才會有比較明顯的影響；但再考量近年來家戶數的增加狀況（原因包括：單人戶數增加、結婚件數減少、離婚件數增加），近11年來增加了超過100萬戶（每年約9萬戶），每年增幅達1.13％，也超過少子化下的最大人口減幅（0.7％），亦即房屋的需求量仍將呈正數的增加。

胡偉良分析，從供給上來看，從我國建照的申情請形顯示，從2020年核發住宅類建照計16萬39宅、開工13萬4315宅，都是近10年新高；若再從近10年使用執照來觀察，可以發現從2017年開始發照的樓地板一直呈現穩定狀況（～11000平方公尺），亦即新建的宅數增加和每宅的面積變小，這也反應了當前的小宅化現況。

另外，胡偉良說，雖說表面看來這幾年建照的申情宅戶數有增加，但計入使照和建照的時間差（～3年）之後，推估3年內，新屋供給數量仍難增長，若再計入這幾年缺工、搶工所造成的工期拉長影響，估計5年內每年新屋的數量與當前相比，增加將極其有限。亦即當前，新屋供不應求的情形仍難改善。

而最後一項因素，胡偉良表示，房價的成本結構也值得關注，房屋的成本結構包括了：土地、營建原物料、勞務成本，這些要素在可建土地匱乏、全球共同追求「碳中和」的共識、和營建人力短缺的狀況下，往後只會進一步推升，因此，往後房價只有緩漲和暴漲的可能，這也是政府強力介入干預房市的原因，目的在防止房價暴漲。

新聞來源

好房網News記者戴鈺純

綜合報導  2022-03-28

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