房市金絲雀已死　就「市」論「市」有感讓利才是王道

去年全台房市交易量共31.8萬棟，年減8.6%，但國銀房貸餘額、及新貸戶數，年增率皆有6.5%及0.9%差強人意的表現，歸根究柢，房市景氣循環應該以土地投資市場的榮枯作為領先指標。其中，地上權市場發展特性就像房市的金絲雀，對所有關心房市的人都極具參考意義。

舉例來說，2018年空軍官兵活動中心地上權案開標，共吸引元大銀、南山、新壽、全球人壽及富邦人壽等5家銀行及壽險業者競標，最終由元大銀以82.01億元，比底價超出1倍得標，溢價率約223%，拆算每坪地上權單價近720萬元，一舉登上地上權「地王」寶座，隔年房市交易量隨即擺脫2014年以來負成長的滑坡，連兩年以超過8%的高標竄起。

公有地的地上權招商有什麼樣的特質能夠有效反應房地產的風向？主要是因為地上權跟一般所有權交易有3大差異，成為最純粹的投資指標。

首先、地上權投資對成本極為敏感，沒有建築開發、經營管理的獲利空間，就沒有投資的價值。

從成本面來看，地上權投資除了土地開發的建築成本之外，還要投入底價約土地市價3成至7成的權利金，每年更要繳交土地申報地價年息1%至5%的地租。土地使用成本雖然比買斷便宜，但回歸財務理性，地上權的投資計算就是場一翻兩瞪眼的零和遊戲，一地難求、供不應求時，成本一旦能鎖定，投資人就會搶進，但眼下沒有漲租、漲價的市場條件，利潤被壓縮，當然就不會投資人追價競標的戲碼。

其次、地上權招商期限最長為70年，權利價值逐年消散，地上權投資應證「時間就是金錢」的鐵律，跟所有權的永續存在截然不同。

地上權消滅後，地上建物所有權無償移轉為國有，並無條件遷離，等於投資人必須跟時間賽跑，靠營運收益填補前項全部成本之外，還得有長期穩定的超額利潤或是可接受的機會成本。這是一條不容鬆懈的漫漫征途，更有可能因為沉沒成本、產品定位、開發時機等失誤，以致發生一步錯就步步錯的窘境。

第三、地上權投資缺乏流動性，幾乎無法靠賣斷來獲利。

根據規定，地上權人不得將土地出租或出借他人作建築使用，即便地上權人可將地上權全部或地上權連同地上建物全部讓與他人，但也需要執行機關有條件的同意。因此絕不會有像土地所有權囤地居奇或自然增值的僥倖機會，很重經營能力，惟後者的成本越來越高，能否轉嫁給消費者，已成為投資人觀望的主因。

就「市」論「市」，去年全台地上權招商市場從上年的215億降至84億，大減61%，而今年指標案更是連番敗陣。國產署原址改建案綁定兩大精華地上權招商4度流標，第5次招商權利金從原本3.4億元大幅調降至2559萬元，降幅超過92%。

另外，醞釀了兩年，面積近1.6公頃，緊鄰信義計畫區，權利金底價約73.9億元位居史上第三高的地上權大案「陸軍保養廠C基地案」也乏人問津，金絲雀不再輕囀，顯見房市已然結構性翻轉，珍貴、稀有、絕版的物件沒有現實的獲利前景支撐，難免成為票房毒藥。

在資金退潮、連續升息、買盤緊縮、政策管制之下，房產投資的收益出現瓶頸，無論在住宅或商用的領域，都發生價格或租金觸頂的現象，即便有通膨撐腰，但獲利也被通膨反噬。

建議急於去化以解資金壓力的建商、地主、屋主，應以地上權市場為鑑，如果不能積極檢討成本或效用的靈活性，乃至於適度調整獲利預期，有感讓利，則將難逃曲高和寡、有行無市的下場。

►黃舒衛小檔案
學歷：政治大學地政系碩士
經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
現職：高力國際業主代表服務部董事

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文／高力國際業主代表服務部董事黃舒衛    2023-03-05